FAQ по ипотеке, часто задаваемые вопросы по ипотеке.

Что же такое ипотека?

Почему выгодно брать ипотеку для приобретения жилья\квартиры(недвижимости)?

Что случается с недвижимостью, если заемщик перестает быть платежеспособным?

Купленную в ипотеку квартиру можно сдавать в аренду?

Что такое ипотечное страхование, зачем оно нужно, это же лишние расходы?

Принимает ли банк любую недвижимость в залог?

Есть ли какие то скрытые комиссии в ипотечных кредитах выдаваемые банками?

Сколько времени занимает получения ипотечного кредита?

Предъявляются ли какие нибудь требования к стажу работы?

Если основная часть моих доходов получается не официально(в конверте), могу ли я рассчитывать на получение ипотечного кредита?

Что делать если работодатель отказался выдавать вам справку о доходах? Можно ли надеяться на ипотеку в этом случае?

А первоначальный взнос по ипотеке обязателен?

Какие могут быть дополнительные расходы при ипотеке?

Должен ли заемщик где-то работать официально?

Возможно ли получить частному предпринимателю ипотечный кредит?

Кто такой поручитель и зачем он нужен?

В чем разница между созаемщиком и поручителем?

Можно ли получить ипотечный кредит если вы иностранный гражданин?

Обязательно чтобы прописка совпадала с фактическим местом проживания?

У меня в городе только 1- 2 банка в которых можно взять ипотеку, я живу в в маленьком городе, неужели мой выбор будет ограничен этими 1-2 банками?

Как погашать ипотечный кредит, как это происходит?

Каким может быть срок ипотечного кредита?

Как можно погасить кредит раньше времени(досрочно)?

Нужно ли сначала получить кредит а потом искать квартиру, или сначала нужно найти квартиру?

Что такое андеррайтинг?

Можно ли прописать кого-нибудь в ипотечную квартиру?

Что такое рефинансирование ипотечного кредита?

Можно ли продать квартиру, которую я купил в ипотеку?


Что же такое ипотека?

Ипотечный кредит и ипотека это кредит под залог какой нибудь недвижимости. В залог предоставляется практически любая недвижимость, это и квартира, жилой дом, гараж, чуть реже земля. Под залог можно дать коммерческую недвижимость, но в России ипотека коммерческой недвижимости еще не сильно распространена. Так же нужно иметь ввиду что существует два варианта ипотечного кредита. Первый вариант это когда кредит вам предоставляют под залог приобретаемой вами недвижимости. Второй вариант это когда вам выдается не целевой кредит на определенную сумму, под залог недвижимости, которая уже является вашей с является собственностью, и вы можете покупать что захотите. Сроки у ипотечных кредитов достаточно большие, от 6 месяцев до 40 лет, а годовая ставка при этом колеблется от 9 до 14%, это зависит от многих факторов, но в основном от выбранной валюты кредита и от величины первого взноса.

Наверх

Почему выгодно брать ипотеку для приобретения жилья\квартиры(недвижимости)?

Известно не мало способов для решения вопросов с жильем. Нужную для покупки сумму денег можно или накопить или одолжить у друзей, знакомых, или в конце концов просто снимать жилье. Давайте рассмотрим все вышеперечисленные способы и попробуем понять что к чему. Накопить нужную сумму денег самостоятельно — это вроде бы самый простой, дешевый и оптимальный способ. Однако цены на жилье растут куда более быстрыми темпами чем ваша зарплата. То что вы не выплачиваете проценты по кредиту банку, полностью съедает постоянное дорожащие недвижимости в целом. Нередко бывает, что человек, накопил определенную сумму для покупки заветной квартиры, идет к риелтору или занимается поиском жилья самостоятельно, вдруг узнает что цена на квартиру оказалась на 20-30% больше чем он рассчитывать, начинает копить дальше, и накопив новую суму сталкивается с той же проблемой. Так может продолжаться очень долго, если не до бесконечности. Тем более нужно осознавать что копить большею сумму — дело очень непростое, придется во многом себе отказывать. Просмотрим следующий вариант, вы пошли к друзьям или знакомым, просить их одолжить вам денег на покупку квартиры. Тут правильнее было бы исключить слово «знакомые». Если у вас есть талант и феноменальные способности уговаривать знакомых одолжить вам столь крупные суммы, то вы уже или миллионер или этот знакомый уже давно стоит в ряду самых близких для вас друзей. Вообще то вариант не плохой, вот только обычно у друзей не бывает столь крупных лишних сумм для покупки квартиры. Но даже если у вашего друга есть нужная вам сумма, вы уверены что он ее вам сможет одолжить? С уверенностью в 99% могу вам сказать что его ответ будет отрицательным. Так же нужно иметь ввиду что одалживая крупную сумму на долгий срок, вы лишаете вашего друга возможности дополнительного дохода, т.к. он бы мог инвестировать эти деньги, скажем, в ценные бумаги, или акции, или просто положить в их на банковский депозит. Кроме того вы будете чувствовать себя морально дискомфортно перед другом на протяжении всего времени, пока вы не отдадите долг. Аренда жилья — это тоже достаточно распространенный способ решения жилищной проблемы, но тоже не выход, так как деньги которые вы будете платить собственнику квартиры фактически уходят в никуда, в отличии от погашения ипотечного кредита, при погашении кредита деньги идут в оплату вашей собственной квартиры. По этому самым лучшим решением жилищной проблемы на сегодня является ипотека. Ипотека — это комфортно. Вы живете в своей собственной квартире уже сегодня, а платите завтра, это придает уверенности в завтрашнем дне. Кроме того на перед вы денег никому не платите, так что вы ничем не рискуете, в первую очередь рискует Банк, а не вы.

Наверх

Что случается с недвижимостью (жильем, квартирой) если заемщик перестает быть платежеспособным и не в состоянии погашать кредит, неужели ее забирает банк?

Не смотря на то что квартира — это предмет залога, банк не сможет просто забрать ее у вас и оставить на улице с пустыми руками. В таких случаях квартира продается по рыночной цене с публичных торгов, по решению суда, и деньги от ее продажи идут в первую очередь на погашение кредита, а оставшаяся денежная сумма отдается вам. Так как цены на недвижимость постоянно растут, то даже вы и стали должником банка, за счет того что недвижимость постоянно растет в цене вы сможете получить сразу неплохую сумму на руки, так как по сравнению с той ценой по которой вы покупали жилье раньше, сейчас стоимость квартиры непременно выше, и возможно оставшейся у вас суммы хватит на жилье поскромнее, так что на улице вы не останетесь.

Наверх

Купленную в ипотеку квартиру можно сдавать в аренду?

В этом случае все большой мерой зависит от банка который выдал вам кредит. По этому внимательно читайте кредитный договор до его подписания. Некоторые банки запрещают сдачу ипотечной квартиры в аренду. Некоторые банки разрешают сдачу купленной в ипотеку квартиры в аренду только с их согласия, то есть банк может дать согласие, а может и не согласиться. Есть банки которым все равно что вы будете делать с вашей квартирой, им главное чтобы в просто вовремя выплачивали кредит, а остальное для них не имеет значения. По этому, еще раз повторяю, внимательно читайте кредитный договор!

Наверх

Что такое ипотечное страхование, зачем оно нужно, это же лишние расходы?

Так как ипотечный кредит выдается на достаточно длительный срок, в этот период времени может случиться все что угодно. Беда может приключиться как с заемщиком так и с самой квартирой. Например заемщик может потерять работоспособность в результате несчастного случая, или вашу квартиру могут затопить соседи, или пожар. Существует три основных вида ипотечного страхования — это страхование жизни и работоспособности заемщика, страхование квартиры, дома и страхование титула (страхование риска потери права собственности). В среднем страховка стоит около 1 % от стоимости недвижимости, это зависит от многих факторов, от возраста заемщика, его профессии, технического состояния недвижимости и др.

Наверх

Принимает ли банк любую недвижимость в залог?

К сожалению нет, банк предъявляет ряд определенных требований к недвижимости, который зависит от выбранного вами банка. Например, год постройки многоквартирного дома, техническое состояние дома, отсутствие дома в очередь на снос или реконструкцию. Если вы покупаете не квартиру, а скажем дом или коттедж, то банки, как правило, требуют чтобы земля находящаяся под домом или коттеджем находилась в вашей собственности. Поэтому, если вы себе уже присмотрели недвижимость и не знаете или банк примет ее в качестве залога, то лучше для начала покажите документы на нее банковскому кредитному эксперту, или хотябы позвоните и вкратце раскажите основные характеристики дома или котеджа.

Наверх

Есть ли какие то скрытые комисии в ипотечных кредитах выдаваемые банками?

Скрытые комисии в основном банки вводят при выдаче потребительского кредита. С ипотечным кредитом все намного проще. Кроме годовой процентной ставки банки, как правило, берут одноразовую комисию за саму выдачу кредита, она составляет от 0.5 до 2% от сумы кредита, или от 3000 до 30 000 рублей, в независимости от сумы кредита. Стоит заметить, что даже если вам отказали в предоставлении кредита, банк все равтно забирает свою комисию, в размере вышеуказаной сумы. В такие банки стоит обращатсья только в тех случаях когда вы уверены что вам не откажут в выдаче кредита.

Наверх

Сколько времени занимает получения ипотечного кредита?

Как только вы собирете все необходимые документы, так сразу банк и приступит к рассмотрению вашей заявки. Обычно банки рассматривают заявки в течении 1-7 рабочих дней. Потом можно смело приступать к поиску квартиры. Как правило банки дают три месяца на поиск квартиры. Тоесть если вы не успеете в течении трех месяцов найти себе подходящую квартиру, по истечении этого времени вам придеться снова собирать весь пакет документов и опять подавать заявку на получение ипотечного кредита. После того как вы выбрали себе квартиру или другую недвижимость, немного времени уйдет на ее оценку и страховку(около трех дней). Так же банку нужно немного времени чтобы проверить все документы на недвижимость, на ото обычно уходит от 2 до 5 дней. Далее придеться обратиться в учеруждение юстиции для регистрации вашей сделки. Это займет от одной недели до одного месяца. Другими словами если вам повезет и банк окажетсья не бюрократичным и не будет затягивать сроки, пройдет примерно месяц с момента подачи документов до вашего заселения.

Наверх

Предъявляются ли какие небудь требования к стажу работы?

Как правило банки требуют, чтобы ваш стаж по последнему месту работы составлял не меньше шести месяцов. Но есть и такие банки, которым сполне достаточно и трех. Также банки требуют не меньше года общего трудового стажа. Если у вас есть перерывы в стаже работы дольше шести месяцов, то банк может потребовать от вас письменного объяснения причины такого длительного перерыва в трудовой книжке.

Наверх

Если основная часть моих доходов получаеться не официально(в конверте), могу ли я расщитывать на получение ипотечного кредита?

Возможно и можете. Вам потребуеться взять у своего работодателя справку о зарплате в любом виде, где должен быть указан реальный размер вашей зарплаты, а работадателя придеться убедить что эта справка не пойдет ни в какую налоговую инспекцию, ни в коем случае, и что она вам нужна всего лишь чтобы подтвердить вашу платежеспособность в банке.

Наверх

Что делать если работодатель отазался выдавать вам справку о доходах? Можно ли надеяться на ипотеку в этом случае?

Можете. Даже в таком случае есть шансы получить ипотеку. Существуют такие банки, которым совершенно не нужно никакой справки о ваших доходах, им достаточно будет вашего заявления написаного в произвольной форме, в которой будут указаны ваши реальные доходы. Но в таком случае, годовая процентная ставка будет выше, кроме того увеличиваеться шанс что вам кредита все такие не дадут. Лучше хорошо попросите работодателя.

Наверх

А первоначальный взнос по ипотеке обязателен?

Обычно минимальный первоначальный взнос составляет приблезительно 10% от стоимости самой недвижимости. Еще иногда банки идут на вчтречу и предлагают различные програмы на один — два месяца, вообще без первоначального взноса, ето очень удобно, подробнее о такой информации можно почитать на официальных сайтах банков. Но вы должны иметь ввиду что если вы не платите первоначального взноса, то возможно увеличение годовой процентной ставки, а так же проверка платежеспособности будет очень бдительной, так же есть шанс получить отказ в кредите.

Наверх

Какие могут быть дополнительные расходы при ипотеке?

Кроме банковских процентов и комиссий - это страхование заемщика и предмета ипотеки (около 1%), оплата работы ипотечного брокера (если обращаетесь в банк не напрямую) - 1-2%, оплата услуг агентства недвижимости (от 2% до 6%), оценка недвижимости - от 3000 руб. до 10 000 руб., нотариальное удостоверение сделки (1% от стоимости недвижимости, требуется не всегда), ускоренная регистрация сделки в учреждении юстиции (от 4000 руб. до 10000 руб.).

Наверх

Должен ли заемщик где-то работать официально?

Зарплата у вас может быть и неофициальной, но вы обязательно должны быть оформлены согласно действующего трудового законодавства. Вам потребуеться копия трудовой книжки,завереная организацией в которой вы работаете или начальником отдела кадров.

Наверх

Возможно ли получить частному предпринимателю ипотечный кредит?

Это возможно не во всех банках. Но вместо трудовой книжки банки требуют от индивидуальных предпренимателей подтверждения ведения ими хозяйственной деятельности и финансовую отчетность. Кроме того срок ведения предпринимальческой деятельности должен быть не меньше года. Хотя индивидуальным предпренимателям отказывают в ипотеке гораздо чаще чем обычным работникам, сейчас требования к индивидуальным предпренимателям смягчилися. Банки аргументируют это тем, что у индивидуального предпренимателя больше рисков утратить платежеспособность, т.к. обычный рабочий при внезапном увольнении сможет легко найти себе другую работу, а если вдруг разориться предприниматель, то шанс маленький что ему удасться в короткие сроки организовать новый успешный бизнес.

Наверх

Кто такой поручитель и зачем он нужен?

Поручитель нужен для того, чтобы если заемщик не сможет расплачиваться по взятому ипотечному кредиту, то требование об уплате кредита будет предъявлено поручителю. Как правило поручителями выступают близкие родственники, братья, сестры, матери, отцы, доречи, сыновья. Но некотрые банки разрешают быть поручителями не только близких родственников, ими могут быть кто угодно, например ваши друзья или знакомые. Порчуители нужны тогда, когда банк сомневаеться, что доходов заемщика будет хватать на выплачивание кредита. Мы советуем не становиться поручителем, если вы плохо знаете заемщика. Соглашайтесь быть поручителем только если заемщик кто-то из близких родственников. Так как кредит берется не на один год, а за длительный период времени может случиться все что угодно, и в конечном итоге расплачиваться придеться вам. Если вы поручитель, то к вам предъявлены те же требования что и к заемщику. Поручитель так же должен иметь постоянный иточник дохода. Некотрые банки допускают существование до 4-х поручителей у одного заемщика.

Наверх

В чем разница между созаемщиком и поручителем?

Созаемщик имеет такие же обязательства перед банком что и заемщик, т.е. погашать кредит. Обычно созаемщиками становятся супруги, но есть и исключения. Все на усмотрение банка. В общем говоря, задание у созаемщика и поручителя мало чем отличаются. Если основной заемщик стает неплатежноспособным, обязаность выплатить кредит переходит созаемщику.

Наверх

Можно ли получить ипотечный кредит если вы инностранный гражданин?

Да. На територии России сужествуют банки, которые с удовольствием дадут вам ипотечные кредит, если вы инностранный гражданин. Единственное требование, это чтобы вы находились на територии страны на законных основаниях. То есть если вы не прибыли на територию страны без визы, перелезши через колючюю проволоку на границе. Вам портребуеться предоставить вашу визу и вид на жительство.

Наверх

Обязательно чтобы прописка совпадала с фактическим местом проживания?

Нет, это не обязательное условие. Если прописаны в Таганроге, а приехали в Москву на заработки, хотите купить квартиру в Москве и получили временную регистрацию — можете смело обращаться в один из банков, выдающих ипотеные кредиты. С местом прописки проблем у вас возникнуть не должно.

Наверх

У меня в городе только 1- 2 банка в которых можно взять ипотеку, я живу в в маленьком городе, неужели мой выбор будет ограничен этими 1-2 банками?

Не спешите, вполне возможно, что имеет смысл обратиться в банки, которые находятся в городе-столице вашей области (края, республики). Например, вы проживаете в городе Сальске Ростовской области. Столицей Ростовской области является г. Ростов-на-Дону. Вы можете обратиться за получением ипотечного кредита как непосредственно в банки г. Сальска (в те банки, которые "физически" присутствуют в г. Сальске), так и в банки Ростова-на-Дону. Естественно, намного больше предложений по ипотечным кредитам будет в банках Ростова-на-Дону. Однако, обращаясь в банки Ростова-на-Дону за ипотечным кредитом, нужно поинтересоваться, выдаст ли банк ипотечный кредит на покупку недвижимости в г. Сальске. Некоторые банки вводят ограничение на месторасположение будущей ипотечной квартиры, например, не дальше 100 (200,300) км от города-столицы области (края, республики).

Наверх

Как погашать ипотечный кредит, как это происходит?

Есть два способа погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный. В основном банки используют первый способ. При аннуитетном способе погашения ипотечного кредита вам придется каждый месяц платить одинаковую суму. При этом часть суммы идет на погашение основного долга, а другая часть на погашение процентов по кредиту. Часть суммы поторая идет на погашение основного долга каждый месяц увеличиваеться, а часть суммы, которая идет на погашение процентов по кредиту уменьшаеться. Но в конечном итоге, каждый месяц общая сумма которую вы выплачиваете не меняеться. При дифференцированной схеме выплаты кредита, вы каждый месяц платите разные суммы, первый месяц самую большую, второй меньше и т.д. Т.е. сумма будет уменьшаться по мере выплаты кредита. Здесь тоже общая сумма делиться на две части, одна часть идет на погашение основного долга, а другая на погашение кредитных процентов. Часть суммы на погашение процентов с каждым месяцом уменьшаеться, т.к. проценты начисляютсься на остаток основного долга. Банки чаще всего используют аннуитетную схему выплаты кредита, по тому что она наиболее удобна для заемщика, так как он точно знает, какую сумму денег он должен выплатить в этом месяце.

Наверх

На какой срок можна брать ипотечный кредит?

Все зависит от выбраной вами ипотечной програмы, срок ипотечного кредита может колебаться от шести месяцов до сорока лет.

Наверх

Как можно погасить кредит раньше времени(досрочно)?

Банки абсолютно не заинтересованы в том, что бы вы гасили кредит досрочно, им куда выгоднее чтобы заемщик платил им на протяжении всего срока действия кредита, потому что вы платите банку деньги за использование кредита(проценты), а это основной источник заработка банка. По этому некотрые банки вводят моратории, это ограничение по времени, по истечению которого, вы только тогда сможете досрочно погасить кредит. Сроки моратория колябаються в пределах от трех месяцов до одного года. Существуют банки, которые хотя и не запрещают выплачивать кредит дострочно, но и вводят дополнительную комисию за досрочное погашение кредита. Такая комисия колебаеться от одного до пяти процентов от суммы досрочного погашения. Перед тем как подписывать кредитный договор, нужно обратить внимание на возможность частично погасить кредит. Если такая возможность есть, нежно поинтерисоваться, есть ли минимальная сумма платежа. В том случае если вы частично погашаете кредит, вам составляют новый график платежей.

Наверх

Нужно ли сначала получить кредит а потом искать квартиру, или сначала нужно найти квартиру?

В принципи большой разницы нету, что делать сначала. Но мы все же рекомендуем вам сначала добиться положительного решения банка, который вам выдает кредит, а потом уже и квартиру искать, потому что всегда существует риск, что вам могут отказать в кредите, так что вы можете просто напросто зря потерять время на поиск квартиры. ВАЖНО: Так же никогда не вносите задаток за квартиру, на которую вы еще не получили кредита от банка, даже если цена вам кажетсья очень выгодной, все равно лучше сначала добиться от банка выдачи ипотечного кредита. Потому что если в таком случае вам откажут в кредите, задаток вам уже никто не вернет, на абсолютно законных основаниях.

Наверх

Что такое андеррайтинг?

Андеррайтинг - это оценка платежеспособности заемщика. Такую процедуру проходят все кто намерен получить ипотечный кредит. По результатам андеррайтинга банк принимает решение о том, давать вам кредит или нет. Так же по результатам андеррайтинга банк может принять решения выдать вам, скажем не 2 млн. рублей, а только 1млн. У разных банков разный подходи к андеррайтингу и разные критерии.

Наверх

Можно ли прописать кого-нибудь в ипотечную квартиру?

В основном банки это разрешают, т.к. это никак не влияет на право собственности квартиры. И выписать кого либо из квартиры по решению суда уже не проблема, так что банки не особо приделяют внимания тому, кого вы прописываете в своей ипотечной квартире.

Наверх

Что такое рефинансирование ипотечного кредита?

В том случае, если вы брали кредит два и больше года назад, то возможно для вас будет иметь смысл рефинансироваться. Рефинансорование — это, когда вы берете кредит в другом банке с целью погашения текущей кредитной задолжености. Рефинансорование возможно только тогда, если вы брали кредит по фиксированой ставке. Эт овыгодно всем, как банкам так и заемщикам. Заемщики экономят н процентных ставках, а банки получают новых клиентов. Имейте ввиду, что рефинансорование — это платаня услуга.

Наверх

Можно ли продать квартиру, которую я купил в ипотеку?

Можно. Хотя основным свойством ипотеки являеться то, что нельзя продавать квартиру до полной выплаты ипотечного кредита, есть выход. Когда вы продаете квартиру, будующий покупатель досрочно гасит задолженность по ипотечному кредиту и квартира освобождается из-под залога. После этого квартира полностью в вашем распоряжении. Как лучше это все оформить по закону лучше проконсультируйтусь у банковских специалистов.

Наверх